Hotline: 
Theo ghi nhận trong năm 2022, thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận nhiều biến động về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Mặt bằng giá có sự tăng nhẹ trong hai quý đầu năm, sau đó sụt giảm vào nửa cuối năm 2022. Bước sang năm 2023, dự báo thị trường có những hồi phục nhất định kể từ Quý 3/2023 với mức độ tích cực tùy từng phân khúc cụ thể.
Điểm lại diễn biến thị trường BĐS nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận trong năm 2022
Theo báo cáo ngày 10/01/2023 của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), thị trường sơ cấp ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong các phân khúc chủ đạo. Riêng phân khúc nhà phố/biệt thự chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cung và sức cầu bởi áp lực lãi suất, tắc nghẽn dòng tiền,… Ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của thị trường.
Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2022 đón nhận 45 dự án với nguồn cung khoảng 6,806 sản phẩm, tăng 9% so với năm 2021. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4,582 nền, xấp xỉ 67% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm nhẹ 2% so với năm trước. Về Phân khúc căn hộ ghi nhận 72 dự án mở bán (khoảng 26,681 căn) trong năm qua, tăng 22% so với năm 2021. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 20,713 căn, bằng 78% nguồn cung mới và tăng 19% so với năm 2021.
Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận sụt giảm mạnh so với năm 2021. Trong năm 2022, thị trường đón nhận 7,017 căn nhà phố/biệt thự đến từ 55 dự án, giảm 29% so với năm ngoái. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Đồng Nai và TP.HCM. Sức cầu thị trường sụt giảm, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 59% tương đương 4,147 căn, giảm 42% so với năm 2021.
Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 4,795 nguồn cung mới đến từ 42 dự án trong năm 2022, tăng 20% so với năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 65% (tương đương 3,124 căn), tăng 9% so với năm 2021. Hầu hết nguồn cung đến từ miền Trung và miền Bắc. Các khu vực phát triển mạnh về nghỉ dưỡng như Bình Thuận, Hòa Bình, Thanh Hóa, Bà Rịa – Vũng Tàu, tiếp tục đóng góp tỷ trọng khá lớn vào tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ cả nước.
Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng vẫn là điểm sáng thu hút sự quan tâm của thị trường. Ghi nhận năm 2022, nguồn cung mới tăng đáng kể với 7,647 căn đến từ 27 dự án, tăng 34% so với năm 2021. Sức cầu thị trường ở mức cao với lượng tiêu thụ đạt khoảng 5,296 căn, tương đương 69% nguồn cung mới và tăng 6% so với năm ngoái.
Về Phân khúc condotel trong năm 2022 ghi nhận 4,357 căn condotel mở bán đến từ 20 dự án. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 65% (2,849 căn), sức cầu thị trường tăng nhưng không đáng kể, chủ yếu phân bổ cục bộ tại một số dự án ở các khu vực nhất định như Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Định, Quảng Ninh và Quảng Nam.
Nhận định về thị trường BĐS năm 2023
Cụ thể, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2023 giảm nhẹ so với năm 2022 do các địa phương mạnh tay trong việc siết chặt quản lý phân lô bán nền. Nguồn cung mới dao động khoảng 6,200 nền, tập trung chủ yếu tại Long An và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định, khó tăng giá đột biến trong năm 2023.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự báo giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022 (20,000 căn); tập trung chủ yếu tại TP.HCM khoảng 12,000 căn và Bình Dương khoảng 7,000 căn, các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới. Sức cầu chung tiếp tục duy trì đà giảm từ giữa năm 2022 và dự báo sẽ có những khởi sắc nhất định vào cuối Quý 4/2023 khi những vướng mắc về pháp lý, tín dụng vào bất động sản được tháo gỡ. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo, căn hộ hạng C và nhà ở xã hội sẽ gia tăng đáng kể trong năm 2023. Mặt bằng giá bán sơ cấp khó có sự tăng giá đột biến trong năm 2023, trong khi giá bán thứ cấp tiếp tục đà giảm.
Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự tiếp tục giảm so với năm 2022, dự kiến khoảng 5,500 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1,700 căn, theo sau là Long An khoảng 1,400 căn, Bình Dương khoảng 1,200 căn và TP.HCM dao động khoảng 700 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì mức ổn định trong năm 2023, các chính sách chiết khấu hướng đến khách hàng thanh toán nhanh.
Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự báo giảm so với năm 2022, dao động khoảng 3,700 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Định và Quảng Bình. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự báo giảm mạnh, dao động lần lượt ở mức 3,100 căn và 4,000 căn. Sức cầu chung thị trường tiếp tục đà giảm, kéo dài đến hết năm 2023. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động về giá trong năm tới. Chương trình chia sẻ doanh thu được áp dụng rộng rãi trên thị trường. Mô hình khu nghĩ dưỡng phức hợp (Integrated Resort) tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng.
Bước sang năm 2023, dự báo thị trường sẽ có những hồi phục nhất định kể từ quý 3, tuy nhiên nguồn cung vẫn tiếp tục khan hiếm ở nhiều phân khúc.
Quang Trung