Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, có thật sự thu hút các nhà đầu tư?

Giải quyết câu chuyện về nhà ở cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp… là chủ trương lớn của TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, kết quả triển khai thực tế chưa như mong muốn. Vậy nguyên nhân là do đâu?

Nhu cầu về nhà ở xã hội cho người dân, người lao động có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố là rất lớn. Thời gian qua, Thành phố đã rất nỗ lực phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp. Đặc biệt, sau thời gian đại dịch Covid-19 vừa qua, Thành phố chủ trương tập trung phát triển nhà ở xã hội, nhà cho công nhân thuê để thu hút công nhân quay trở lại Thành phố làm việc nhằm mục tiêu phục hồi kinh tế của Thành phố.

Khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện

Hiện nay, các bước thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp, ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại, các dự án nhà ở xã hội phải thực hiện thêm các thủ tục thẩm định giá bán nhà ở xã hội, xác nhận đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội, kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận định mức, …

Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị có dành quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, chưa có quy định hướng dẫn về xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và việc phân bổ các chi phí này vào quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội; chưa có quy định pháp luật về xác định cơ quan chủ trì thẩm định và phê duyệt các chi phí nêu trên để hoàn trả cho chủ đầu tư; chưa có hướng dẫn về việc thanh toán cho chủ đầu tư khi bàn giao quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho Nhà nước để thực hiện dự án.

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án nhà ở xã hội rất khó khăn, kéo dài, tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí không thực hiện được. Đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất trên 10 ha, tuy đã xác định quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội, nhưng chủ đầu tư dự án chậm triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc chưa đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nên chưa triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Theo quy định, nguồn tiền sử dụng đất thu được từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền, được sử dụng để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc sử dụng nguồn tiền này để tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Thủ tục điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/2000, quy hoạch chi tiết 1/500 mất nhiều thời gian. Việc sắp xếp, xử lý đất đai do Nhà nước trực tiếp quản lý hoặc có nguồn gốc từ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để đưa vào xây dựng nhà ở xã hội theo quy định pháp luật về đất đai và pháp luật và pháp luật về quản lý tài sản công chậm được triển khai.

Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa thực sự chủ động về nguồn vốn, nên tiến độ thi công kéo dài. Cơ chế ưu đãi chủ đầu tư nhà ở xã hội chưa hấp dẫn, nên không thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia. Các dự án phát triển nhà ở phục vụ cho công nhân có vốn đầu tư lớn, ngoài chi phí xây dựng, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố cũng là khá cao, trong khi thời gian thu hồi vốn khá lâu (từ 10 đến 15 năm), nên chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia.

Giải pháp thực hiện

Thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều giải pháp quyết liệt thúc đẩy thị trường bất động sản, cụ thể như Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ; Thông báo số 242/TB-VPCP ngày 10/8/2022 của Văn phòng Chính phủ về Kết luận của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tại Hội nghị trực tuyến thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp; Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững…Gần đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đại diện Sở xây dựng TP. Hồ Chí Minh cũng cho biết, thực hiện nhiệm vụ được giao tại Đề án của Chính phủ về “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, Sở Xây dựng cũng đã tổng hợp 88 khu đất, dự án có mục tiêu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trên địa bàn thành phố. Bên cạnh đó, cũng đã tập trung hoàn tất thủ tục pháp lý 37 dự án nhà ở xã hội (trong đó 07 dự án đang thi công và 30 dự án hoàn tất thủ tục pháp lý), với quy mô khoảng 35.000 căn đảm bảo các điều kiện để triển khai thi công xây dựng. Phấn đấu đầu tư xây dựng hoàn thành đưa vào sử dụng 13 dự án, với quy mô khoảng 12.000 căn nhà ở xã hội 13 dự án, nhà lưu trú công nhân.

Thời gian tới sẽ cân đối bố trí ngân sách địa phương để khuyến khích, ưu đãi thêm để thu hút các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp lớn, uy tín trong lĩnh vực bất động sản tham gia và triển khai đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, tạo nguồn cung cho thị trường. Lập, phê duyệt và công bố công khai Danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập phải lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu để các doanh nghiệp quan tâm nghiên cứu, đề xuất tham gia….

Khẩn trương hoàn thành việc lập và phê duyệt Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP. Hồ Chí Minh đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060, trong đó có quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân; Để dành quỹ đất và kêu gọi các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, các doanh nghiệp sản xuất và doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư, phát triển nhà ở công nhân, nhà lưu trú cho công nhân thuê.

Rút ngắn thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa và một số loại đất khác (không phải đất ở) sang mục đích đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp triển khai đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, tạo nguồn cung cho thị trường, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp, công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

Rà soát, thực hiện nghiêm quy định về việc dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở.

Ngoài ra, Sở cũng kiến nghị UBNDTP chỉ đạo các Sở ngành và UBND 21 quận – huyện, TP. Thủ Đức xây dựng, điều chỉnh bổ sung Chương trình phát triển nhà ở của địa phương theo quy định của Luật Nhà ở, phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045. Đôn đốc chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của các dự án này theo tiến độ được phê duyệt; trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì UBND thành phố xem xét thu hồi quỹ đất 20% để lựa chọn, giao cho các chủ đầu tư khác.

Theo thông tin từ Sở xây dựng TP. Hồ Chí Minh thì kết quả đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ đầu nhiệm kỳ đến nay, Thành phố đã hoàn thành đưa vào sử dụng 02 dự án nhà ở xã hội (chuyển tiếp từ giai đoạn 2016 – 2020) với quy mô 623 căn hộ. Ngoài ra, trên địa bàn thành phố có 06 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với diện tích đất 9,36 ha, 298.714 m² sàn xây dựng, quy mô 3.956 căn hộ (trong đó có 04 dự án chuyến tiếp từ giai đoạn 2016 – 2020, 02 dự khởi công trong năm 2022). Đồng thời cũng đang triển khai 01 dự án nhà lưu trú công nhân, với diện tích đất 2,01 ha, 93.932 m² sàn xây dựng, quy mô 1.040 phòng.

Uyển Nhi