Hotline: 
Mới đây, Colliers, tập đoàn dịch vụ bất động sản và quản lý đầu tư hàng đầu thế giới chính thức công bố Báo cáo Tổng quan Thị trường châu Á – Thái Bình Dương (APAC) Q3/2022. Báo cáo cho thấy nhiều hoạt động khả quan ở các thị trường bất động sản lớn trong khu vực trong quý 3, mặc dù đà tăng trưởng có phần giảm sút do nhiều điều kiện kinh tế vĩ mô khó khăn như lạm phát cao và lãi suất tăng.
Theo Colliers, có một số diễn biến đáng chú ý tại các thị trường bất động sản trọng điểm của khu vực châu Á – Thái Bình Dương cụ thể như:
Ở Úc: Làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao trên khắp thị trường cho thuê ở Úc tiếp tục củng cố đà phục hồi của phân khúc văn phòng, đặc biệt ở loại hình văn phòng cao cấp. TP. Melbourne ghi nhận tổng giá trị giao dịch đạt hơn 1 tỷ USD; trong khi đó tại Sydney, các thương vụ có tổng giá trị gần 420 triệu USD đang được hoàn tất.
Nhiều người bán đang tiếp tục quá trình tái định giá tài sản trong giai đoạn chuyển tiếp giữa các chu kỳ tăng lãi suất. Tuy nhiên, các chuyên gia tại Colliers kỳ vọng số lượng giao dịch sẽ tăng trong quý 4 và thời gian tới khi giai đoạn thẩm định giá ổn định trở lại. Tại New Zealand, các nhà đầu tư sẽ có thêm lựa chọn khi giá trị của tài sản biến động theo thị trường đang gồng lãi suất cao và các hạn chế liên quan đến Covid-19 được gỡ bỏ.
Thị trường Trung Quốc: Cũng như quý trước, giao dịch tại các đô thị lớn chủ yếu diễn ra trong phân khúc văn phòng. Tại Bắc Kinh, nhóm tài sản văn phòng chiếm 84% trong tổng giao dịch trị giá gần 4,1 tỷ Nhân dân tệ (577 triệu USD). Dự kiến, các cơ hội đầu tư vào nhóm tài sản văn phòng có mức độ rủi ro thấp và trung bình ở khu vực trung tâm Bắc Kinh sẽ thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước. Ở Thượng Hải, nơi văn phòng chiếm 12 trong số 21 giao dịch trị giá gần 25,06 tỷ Nhân dân tệ (3,53 tỷ USD), thị trường REIT tiếp tục thu hút các tổ chức đầu tư bên cạnh các tài sản liên quan đến lĩnh vực kinh tế mới, khoa học đời sống và dự án căn hộ cho thuê.
Tại Quảng Châu và Thâm Quyến, văn phòng chiếm khoảng 78% giá trị giao dịch 4,38 tỷ Nhân dân tệ (616 triệu USD) và các nhà đầu tư có thể sẽ tập trung vào mô hình Business Park, văn phòng, trung tâm dữ liệu và cơ sở logistics, cũng như tài sản bán lẻ ở các khu vực trung tâm. Tại Thành Đô và Tây An, lực cầu tiếp tục đến từ khối doanh nghiệp nhà nước; riêng Tây An ghi nhận một giao dịch trị giá gần 488 triệu Nhân dân tệ (68,7 triệu USD).
Thị trường Ấn Độ: Thị trường tiếp tục tăng trưởng nhờ tỷ lệ hấp thụ gia tăng ở phân khúc nhà ở, văn phòng và logistics. Nhu cầu nhà ở vẫn neo cao dù lãi suất thế chấp tăng, trong khi khách thuê văn phòng mở rộng nơi làm việc đồng thời thăm dò các phương án không gian văn phòng linh hoạt và có đơn vị quản lý.
Nhu cầu nhà ở và logistics tiếp tục nóng nhờ mùa lễ hội, trong khi phân khúc logistics sẽ đón nhận thêm dòng vốn đầu tư dự kiến gần 20 tỷ USD vào lĩnh vực sản xuất. Chúng tôi cũng kỳ vọng một danh sách chứng chỉ quỹ REITs niêm yết gồm tài sản văn phòng và bán lẻ lớn trong kỳ hạn 12 tháng.
Tại Hồng Kông: Quý này chứng kiến 25 giao dịch lớn trị giá 34,2 tỷ Đô-la Hồng Kông (4,38 tỷ USD) – tăng 93% so với quý trước – với hầu hết các thương vụ liên quan đến tài sản công nghiệp. Chúng tôi kỳ vọng tâm lý đầu tư được cải thiện trong quý 4 khi Hồng Kông nới lỏng hơn nữa các biện pháp kiểm soát biên giới, tiếp tục mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư trong nước và toàn cầu.
Lãi suất cao đẩy tỷ suất vốn hóa lên mức hấp dẫn hơn và khi biên giới Trung Quốc đại lục mở cửa trở lại, các tài sản bán lẻ ở quận trung tâm sẽ được săn lùng trong khi tài sản công nghiệp sẽ tiếp tục thu hút các tổ chức đầu tư.
Singapore: Đà tăng trưởng mạnh mẽ trong nửa đầu năm đã bị kìm hãm bởi lạm phát cao và lãi suất tăng, khối lượng đầu tư đạt tổng cộng 23,93 tỷ Đô-la Singapore (16,7 tỷ USD) từ đầu năm đến nay, tương đương 85% tổng số liệu năm 2021. Giữa lúc tình hình bất định, các tác nhân tham gia thị trường sẽ đánh giá lại danh mục đầu tư, mở ra giai đoạn thẩm định và tái định giá, đồng thời kích thích sự gia tăng nhu cầu đối với các tài sản chất lượng cao và tài sản chống lạm phát.
Khi bão lạm phát suy yếu và lãi suất hạ nhiệt, các nhà đầu tư tổ chức sẽ lại tìm đến Singapore để tìm kiếm cơ hội, chủ yếu trong các phân khúc thương mại, văn phòng và logistics.
Hàn Quốc: Các tài sản văn phòng có mức độ rủi ro rất thấp ở Seoul tiếp tục thu hút đầu tư, với khối lượng giao dịch đạt 3,1 nghìn tỷ Won (2,2 tỷ USD) trong quý 3 bất chấp môi trường vĩ mô cản trở hoạt động tài chính. Các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ quay trở lại thị trường sau khi nguồn tiền cần thiết được đảm bảo, mặc dù việc thiếu nguồn cung và lãi suất cao có thể ảnh hưởng đến quy mô đầu tư vào tài sản văn phòng cao cấp.
Nhật Bản: Đồng Yên suy yếu thúc đẩy các giao dịch xuyên biên giới, mặc dù giá cả tăng khiến nhu cầu sụt giảm và tốc độ phục hồi của thị trường từ đầu năm nay đã chững lại. Trong thời gian tới, quan điểm duy trì lãi suất thấp của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản và quyết định nới lỏng các hạn chế biên giới đối với hầu hết khách du lịch nước ngoài dự kiến sẽ thúc đẩy tổng cầu và kích thích tăng trưởng cho phân khúc khách sạn và bất động sản du lịch. Đồng thời, quyết định trên cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch liên quan đến các nhà đầu tư nước ngoài.
Nhìn từ bức tranh tổng quan thị trường, ông David Jackson – Tổng Giám Đốc, Colliers Việt Nam nhận định: “Khu vực châu Á – Thái Bình Dương tiếp tục thu hút các nhà đầu tư toàn cầu, mặc dù hoạt động chậm lại và các nhà đầu tư đang thận trọng tìm kiếm những cách mới để tối ưu hóa cơ hội.”
Riêng đối với thị trường Việt Nam, ông David Jackson cho biết: “Tại Việt Nam, nhóm tài sản công nghiệp vẫn có sức chống chịu tốt nhất với nhu cầu ngày càng tăng và lợi suất đầy hứa hẹn. Trong phân khúc văn phòng, các tài sản cao cấp đáp ứng tiêu chí ESG tiếp tục củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Việc dỡ bỏ các hạn chế liên quan đến COVID-19 tạo điều kiện cho phân khúc bán lẻ và bất động sản du lịch phát triển nhanh hơn.”
Trần Quyền