Hotline: 
Sáng 7/4/2023, tại TP.HCM, Hội thảo “Khơi thông dòng vốn trong nước và nước ngoài cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới” do Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức, với sự tham gia của đại diện lãnh đạo các Bộ, ngành, chính quyền địa phương, các chuyên gia kinh tế cùng đại diện doanh nghiệp bất động sản khu vực phía Nam.
Phát biểu tại hội thảo, TS. Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư cho biết, trong thời gian qua, thị trường bất động sản và hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, nhất là về nguồn vốn, thanh khoản và thủ tục pháp lý. Chính phủ đã ban hành các Nghị định, Nghị quyết và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều Quyết định, Chỉ thị, nhằm tháo gỡ khó khăn, ách tắc, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản.
“Những động thái nói trên cho thấy, quyết tâm mạnh mẽ của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong việc khơi thông ách tắc, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đóng góp hữu hiệu và tích cực vào quá trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội của nước ta sau đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, làm gì và làm thế nào để sớm đưa các Nghị định, Nghị quyết, Quyết định nói trên của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ vào cuộc sống đang là một câu hỏi lớn được các nhà đầu tư trong và ngoài nước hết sức quan tâm”, TS. Nguyễn Anh Tuấn nói.
“Hội thảo hôm nay được tổ chức nhằm phân tích, đánh giá sâu hơn một trong những thách thức lớn nhất đối với doanh nghiệp và thị trường bất động sản, đó là ách tắc về dòng vốn, đặt trong bối cảnh khủng hoảng địa chính trị toàn cầu đang có những diễn biến mới phức tạp và mau lẹ, kinh tế thế giới đứng trước nguy cơ suy thoái, kinh tế trong nước đối mặt với nhiều thách thức mới, tăng trưởng GDP quý I chỉ đạt 3,3%”, TS. Nguyễn Anh Tuấn khẳng định.
Xu hướng FDI trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam như thế nào?
Nói về xu hướng đầu tư các dự án FDI trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT) nhận định: “Các nhà đầu tư nước ngoài cho rằng thị trường bất động sản tại Việt Nam với quy mô dân số lớn vẫn luôn hấp dẫn để họ theo đuổi. Việt Nam vẫn đang có xu hướng đô thị hóa mãnh liệt và Chính phủ quyết tâm xây dựng nền công nghiệp không khói làm ngành mũi nhọn cho sự phát triển…”
Số lượng khách hàng tầng lớp trung lưu và thượng lưu ngày càng tăng, đi kèm với quá trình đô thị hóa nhanh tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam. Cùng với đó, bất động sản nghỉ dưỡng cũng là phân khúc mà các nhà đầu tư thông minh có thể tìm kiếm cơ hội để gia nhập vào thị trường, đặc biệt là ở Phú Quốc, Nha Trang, Phan Thiết…
Ngoài ra, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT) cho rằng sự xuất hiện của phân khúc bất động sản chăm sóc sức khỏe, loại hình còn rất mới mẻ tại Việt Nam, cũng sẽ là một cơ hội lớn cho những nhà đầu tư có tầm nhìn và khả năng nắm bắt cơ hội.
Hơn nữa, các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang dành sự quan tâm đặc biệt tới bất động sản nhà ở và văn phòng. Xu hướng này đến từ nhu cầu của khách hàng ngày một cao trong khi giá thành vẫn hợp lý khi so sánh giá bất động sản ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM với các thị trường lân cận như Singapore, Thượng Hải, Thâm Quyến… hứa hẹn sẽ trở thành điểm sáng của ngành bất động sản trong thời gian sắp tới.
Về giải pháp thu hút FDI vào bất động sản tại Việt Nam, ông Nguyễn Anh Tuấn phân tích để bắt kịp xu hướng của thời đại, tiến tới chọn lọc các nhà đầu tư FDI chất lượng vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, Việt Nam cần tập trung giải quyết một số vấn đề như: Tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định về pháp lý về thị trường bất động sản, đặc biệt là loại hình bất động sản mới (thành phố thông minh, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản kết hợp với chăm sóc sức khỏe, condotel, officetel ..) phù hợp với thông lệ quốc tế. Đồng thời, tiếp tục tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn, cạnh tranh, thông thoáng, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về chính sách để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư.
Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản là tài chính và pháp lý
Theo TS. Cấn Văn Lực nhận định, nền kinh tế năm vừa qua của cả thế giới và Việt Nam đều chịu ảnh hưởng bởi 3 “cơn gió ngược” là suy thoái kinh tế toàn cầu; thị trường Trung Quốc đã mở cửa trở lại nhưng vẫn tăng trưởng chậm; thị trường tài chính tiền tệ toàn cầu tương đối bất ổn. Dòng vốn và pháp lý chính là khó khăn lớn nhất cho thị trường bất động sản.
“Năm 2021 cấu trúc vốn là bình thường nhưng sang đến năm 2022 là bất bình thường khi vốn tín dụng cho bất động sản chiếm đến 74%, tăng khoảng 24% so với cuối năm 2021. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản cần cân đối lại cấu trúc nguồn vốn của để tránh lệ thuộc, vốn tín dụng cho bất động sản chỉ nên chiếm 40%”, TS. Lực nhận định.
Về cơ chế chính sách liên quan thị trường bất động sản đều đang được Chính phủ tháo gỡ:
Đầu tiên là vấn đề pháp lý, Chính phủ đang tập trung tháo gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án và giúp thị trường lấy lại niềm tin.
Thứ hai là trái phiếu doanh nghiệp. Năm nay và năm 2024 sẽ có khoảng 234.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, áp lực rất lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, Nghị định 08 ra đời tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp nhằm phù hợp thực tiễn.
Thứ ba, về vốn tín dụng, Chính phủ cũng đang tập trung tháo gỡ như giãn, hoãn nợ, tiếp tục giãn, hoãn thuế, tiền thuê đất…
Ngoài ra, TS. Lực đánh giá dòng vốn từ M&A cũng rất quan trọng với thị trường bất động sản. Nhiều doanh nghiệp đã kiến nghị hệ thống ngân hàng cho vay để tài trợ phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A.
Vay vốn tín dụng với lãi suất hợp lý sẽ làm tăng “tổng cầu”
Đề xuất một số giải pháp về tín dụng để bảo đảm đồng bộ với các giải pháp của Nghị định 08/2023/NĐ-CP để xử lý hiệu quả trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư vay tín dụng với lãi suất hợp lý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ Tịch Hiệp, Hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng: “Ngân hàng Nhà nước cần cho phép các ngân hàng thương mại được cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành và ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm để phát hành gói trái phiếu đó theo phương thức ngân hàng thương mại giải ngân trực tiếp đến các “trái chủ”.”
Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại thì doanh nghiệp và các “trái chủ” thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08/2023/NĐ-CP.
“Việc tạo điều kiện cho người mua nhà và nhà đầu tư được vay vốn tín dụng với lãi suất hợp lý sẽ làm tăng “tổng cầu” cũng là một giải pháp rất quan trọng để tạo dòng tiền và làm tăng tính thanh khoản của thị trường bất động sản, giúp cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn hiện nay”, ông Châu nói.
Do vậy, HoREA mong muốn Ngân hàng Nhà nước khẩn trương triển khai thực hiện Nghị quyết số 33 để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng và có biện pháp phù hợp, hiệu quả giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.
Quang Trung