Hotline: 
Nhà ở xã hội tại Việt Nam đang dần vượt ra khỏi khuôn khổ của một chính sách hỗ trợ dành riêng cho người thu nhập thấp để trở thành lựa chọn an cư thực chất của đông đảo người lao động, công chức, viên chức và các gia đình trẻ.
Nhóm nghiên cứu của Trường Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM gồm PGS.TS Trần Thị Hồng Liên, PGS.TS Phùng Thanh Bình, TS Tống Gia Tường và TS Lê Thị Hải Yến vừa công bố kết quả khảo sát toàn diện về thị trường nhà ở xã hội (NOXH) tại Việt Nam.
Điểm đáng chú ý là kết quả khảo sát cho thấy NOXH đang dần vượt ra khỏi khuôn khổ của một chính sách hỗ trợ đơn thuần để trở thành một thị trường an cư thực chất dành cho nhóm lao động có thu nhập thấp và trung bình.
Nhóm nghiên cứu Đại hoc Kinh tế – Luật ( Đại học Quốc gia TP. HCM)
Nhà ở xã hội không còn là “nhà cho người nghèo”
Đối với nhóm cư dân đang sinh sống tại NOXH, nhóm nghiên cứu đã thu thập 356 phiếu khảo sát, trong đó có 324 phiếu hợp lệ, với tỷ lệ nam và nữ tương đối cân bằng, lần lượt là 51% và 49%.
Khảo sát cho thấy nhóm khách hàng chủ yếu đang sinh sống tại NOXH là công chức, viên chức, những người có nhu cầu tiếp cận nhà ở rất cao và ổn định. Đáng chú ý, có tới 92% cư dân được khảo sát cho biết hài lòng với cuộc sống tại NOXH; phần lớn có thu nhập trong khoảng từ 10-20 triệu đồng/tháng.
Kết quả này phản ánh sự thay đổi đáng kể trong nhận thức về NOXH. Theo đánh giá của các doanh nghiệp phát triển dự án, NOXH hiện không còn được nhìn nhận là “nhà cho người nghèo”, mà đang chuyển dịch sang mô hình nhà ở dành cho những người có thu nhập phù hợp, bao gồm công nhân, công chức, viên chức, người lao động trẻ và người nhập cư.
Công chức, viên chức là tệp khách hàng chủ lực qua khảo sát.
Một phát hiện đáng chú ý khác là NOXH không còn được người dân xem là nơi ở tạm thời. Chỉ khoảng 47% số hộ được khảo sát cho biết chắc chắn sẽ chuyển sang nhà ở thương mại trong tương lai. Trong khi đó, các chỉ số về mức độ gắn kết cộng đồng và cảm giác an toàn đều ở mức cao, với điểm đánh giá “cư dân thân thiện” đạt 3,98/5 và “cảm giác an toàn” đạt 3,95/5.
Tuy nhiên, cũng theo nhóm nghiên cứu, rào cản lớnnhất cho giấc mơ an cư nhờ NOXH không phải là nhu cầu mà là khả năng tiếp cận. Dù nhu cầu rất lớn, nhưng có tới 92% người được khảo sát chưa từng nộp hồ sơ mua NOXH. Nguyên nhân chủ yếu đến từ những rào cản về thu nhập, thủ tục hành chính phức tạp, thiếu thông tin, không biết cách đăng ký hoặc vị trí dự án chưa phù hợp.
Theo TS Lê Thị Hải Yến, một trong những phát hiện quan trọng của nghiên cứu là người mua NOXH không chỉ gặp rào cản về tài chính mà còn chịu áp lực rất lớn về mặt tâm lý. Các yếu tố như sự thiếu chắc chắn trong quá trình xét duyệt, thủ tục phức tạp và cảm giác khó tiếp cận khiến nhiều người từ bỏ ý định mua nhà ngay từ đầu.
“Nghiên cứu cho thấy để gia tăng ý định mua NƠXH, cần nâng cao cảm nhận về tính khả thi, cải thiện sức khỏe tài chính của người dân và giảm thiểu các rào cản trong quá trình tiếp cận nhà ở xã hội”, TS Lê Thị Hải Yến cho biết.
Khảo sát cũng cho thấy người dân quan tâm nhất đến giá bán, diện tích và vị trí căn hộ trước khi cân nhắc đến các yếu tố khác như môi trường sống hay lãi suất. Đối với các tiện ích đi kèm, nhu cầu lớn nhất là được tiếp cận các dịch vụ thiết yếu như chợ, siêu thị, cửa hàng tiện lợi, cùng với hệ thống giáo dục và y tế. Phần lớn người được khảo sát kỳ vọng giá một căn hộ NOXH diện tích khoảng 50 m² dao động từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng.
Doanh nghiệp không thiếu khách hàng, chỉ thiếu cơ chế
Theo PGS.TS Trần Thị Hồng Liên, nhóm nghiên cứu cũng tiến hành phỏng vấn chuyên sâu 20 doanh nghiệp đang phát triển NOXH. Kết quả khảo sát cho thấy nhiều doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này không chỉ vì lợi nhuận mà còn xuất phát từ trách nhiệm xã hội. Một số doanh nghiệp thậm chí xem phát triển NOXH là sứ mệnh nhằm giúp người lao động có nơi an cư, từ đó góp phần phát triển kinh tế – xã hội và đô thị bền vững.
Động lực thứ hai khiến doanh nghiệp tham gia thị trường là nhu cầu thực rất lớn. Theo đánh giá của các doanh nghiệp, thị trường NOXH có nhu cầu ổn định hơn bất động sản thương mại, lượng cầu luôn vượt xa nguồn cung và hầu như không có tồn kho.
Ông Nguyễn Thế Lợi, đại diện Tập đoàn Thăng Long – đơn vị đang vận hành 11 dự án NOXH, cho biết nhu cầu trên thị trường hiện rất lớn. Theo khảo sát của doanh nghiệp, sau 4 tháng đầu năm, nguồn cùng cảnước chỉ khoảng 36.500 căn, trong khi nhu cầu thực tế lên tới khoảng 160.000 căn.
“Điển hình tại một dự án ở đường Lý Thường Kiệt(phường Diên Hồng, TP.HCM) chỉ có khoảng 750 căn hộ nhưng đã có tới 12.000 hồ sơ đăng ký, tức tỷ lệ chọi lên tới 1/16. Nhu cầu sở hữu hoặc thuê NOXH tại các khu công nghiệp, khu đô thị đông dân cư, đặc biệt là giới trẻ, đang rất lớn”, ông Lợi cho biết.
Tuy nhiên theo nhóm nghiên cứu, khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp không phải là bán hàng mà là thủ tục hành chính, từ chủ trương đầu tư, quy hoạch, xác định giá bán, miễn tiền sử dụng đất đến xét duyệt hồ sơ khách hàng. Việc kéo dài thủ tục khiến chi phí lãi vay tăng lên, giá vật liệu biến động và làm giảm hiệu quả đầu tư.
Các doanh nghiệp cũng cho rằng mặc dù thời gian qua Chính phủ đã có nhiều cải thiện về chính sách như cơ chế “luồng xanh”, miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế và rút ngắn thủ tục hành chính, nhưng vẫn cần tiếp tục hoàn thiện để thị trường NOXH phát triển bền vững.
Cần đa dạng hóa mô hình nhà ở xã hội
Từ kết quả nghiên cứu, nhóm chuyên gia đưa ra 3 mô hình phát triển NOXH trong tương lai gồm: mô hình an cư dài hạn với khoản vay ưu đãi từ 10-20 năm; mô hình sở hữu từng phần (shared ownership), cho phép người dân mua trước 30-50% giá trị căn hộ; và mô hình thuê nhà an sinh với mức giá thấp hơn thị trường từ 20-30%.
Trong đó, mô hình sở hữu từng phần có điểm khác biệt quan trọng so với mô hình thuê mua theo quy định củapháp luật Việt Nam hiện hành. “Về bản chất pháp lý có nhiều điểm tương đồng, nhưng về mặt tâm lý, người dân cảm thấy họ đã được sở hữu một phần tài sản ngay từ đầu thay vì chỉ là người đi thuê. Đây chính là yếu tố giúp gia tăng đáng kể động lực tham gia của người dân”, PGS.TS Trần Thị Hồng Liên phân tích.
Nhóm nghiên cứu kiến nghị cần tiếp tục rút ngắn thủ tục hành chính, xây dựng cơ chế một cửa, đẩy nhanh phê duyệt dự án, chuẩn bị quỹ đất sạch, tăng khả năng tiếp cận vốn vay, đơn giản hóa thủ tục cho người mua và xây dựng chính sách phát triển NOXH ổn định, dài hạn.
Theo nhóm nghiên cứu, sự đa dạng hóa các mô hình NOXH không chỉ giúp giảm áp lực tài chính cho người dân mà còn góp phần hình thành một thị trường nhà ở xã hội bền vững, linh hoạt và phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của xã hội Việt Nam trong giai đoạn phát triển mới.
Tân Nguyên
Bài liên quan
