Hotline: 
Thị trường BĐS TP.HCM năm 2022 với phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục giữ “top đầu” và chiếm đến 76% nguồn cung trong Quý III; nhà ở vừa túi tiền ở TP.HCM “mất hút” khỏi thị trường kể từ năm 2019, thay vào đó là sự áp đảo của căn hộ cao cấp, hạng sang. Và hết năm nay, việc sở hữu nhà ở bình dân đối với người có nhu cầu ở thực vẫn là điều không thể.
Không có chỗ cho phân khúc vừa túi tiền
Theo số liệu của CBRE Việt Nam cho thấy, sau Quý II “bùng nổ” về nguồn cung mới với hơn 15.000 căn hộ chào bán thìđến Quý III, TP.HCM ghi nhận nguồn cung mới giảm mạnh, chỉ 2.851 căn hộ được mở bán ra thị trường (giảm đến 80%).
Các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ cung cấp ra thị trường lượng hàng hạn chế, trung bình 200 sản phẩm/dự án cho đợt mở bán trong quý này. Trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phía Đông và phía Nam của TP.HCM.
Có một thực tế đáng quan ngại, trong hơn 3 năm qua, tại TP.HCM, phân khúc cao cấp vẫn giữ “top đầu” và chiếm đến 76% nguồn cung mới trong Quý III.
Cụ thể, phân khúc hạng sang chiếm khoảng 13% thị trường với các dự án lần lượt nằm ở quận 1, 2 và 7. Phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất đợt mở bán của một dự án tại khu vực thành phố Thủ Đức (quận 9 cũ). Riêng phân khúc bình dân tiếp tục “mất hút” khỏi thị trường kể từ năm 2019.
Giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường đạt mức 2.545 USD/m2 (hơn 63 triệu đồng/m2), tăng 3,4% so với quý II và tăng 12% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, phân khúc hạng sang có mức tăng cao nhất, tăng đến 9% so với quý II, chủ yếu do vị trí của các dự án nằm tại các khu vực đắc địa của TP.HCM.
Thông kê sơ bộ của Quý III, TP.HCM ghi nhận 6.726 căn hộ chào bán thành công, tỷ lệ bán giảm 36% so với quý II, nhưng số lượng căn bán ra lại tiếp tục vượt gấp 2,4 lần số lượng căn mở bán. Tổng số căn hộ bán được trong 9 tháng năm 2022 là 18.520 căn hộ, tăng gần gấp đôi số căn chào bán của 9 tháng năm 2021, tăng 73% so với 9 tháng đầu năm 2020 và đạt gần 77% lượng căn hộ bán được của năm 2019.
Từ số liệu này có thể thấy, nhu cầu mua căn hộ tại TP.HCM vẫn còn rất nhiều. Nhưng trong số 6.726 căn hộ chào bán thành công ở TP.HCM trong quý III đều thuộc phân khúc trung cấp trở lên, tức là mức giá không phù hợp với đại đa số người dân. Chưa kể, trong số căn hộ bán thành công này, đóng góp lớn cũng nhờ vào các nhà đầu tư thứ cấp với mục đích đầu tư. CBRE Việt Nam cũng chỉ ra việc tăng giá của các dự án mới và nguồn cung giảm sút của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung bình trên thị trường sơ cấp đã đẩy giá tăng không ngừng trong suốt các quý vừa qua.
Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng dẫn chứng, tính đến hết Quý III, TP.HCM có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà, trong đó có 10.166 căn hộ chung cư chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.
Cụ thể, nếu như nhà ở bình dân ở TP.HCM năm 2020 có 163 căn hộ, chiếm 1% thì từ năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 đã không còn xuất hiện nhà ở bình dân. Riêng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lao động trong 9 tháng đầu năm, TP.HCM đã khởi công xây dựng 4 dự án nhà ở xã hội và 1 dự án nhà lưu trú công nhân Khu chế xuất Linh Trung 2.
Ở chiều ngược lại, nhà ở cao cấp tại TP.HCM ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo. Cụ thể, năm 2017, TP.HCM có 10.987 căn nhà cao cấp, chiếm 25,5%; năm 2018 có 8.502 căn nhà cao cấp, chiếm 30%; năm 2019 có 15.479 căn nhà cao cấp, chiếm 67,1%; năm 2020 có 7.114 căn nhà cao cấp, chiếm 42,1%; năm 2021 có 10.404 căn nhà cao cấp, chiếm 72%; 9 tháng năm 2022 có 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,2%.
Dự báo Quý IV, TP.HCM sẽ chào đón khoảng 1.822 căn hộ mới từ 11 dự án (65% nguồn cung ở TP. Thủ Đức), nâng tổng nguồn cung mới trong năm 2022 lên 20.054 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới trong 3 tháng cuối năm nay, với 66% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, 31% thuộc phân khúc hạng sang và chỉ 3% là căn hộ thuộc phân khúc trung cấp. Theo khảo sát cho thấy, các dự án chào hàng ra thị trường trong quý cuối của năm 2022 đều có mức giá từ trên 50 triệu đồng/m2.
Như vậy, từ nay đến hết năm, người có nhu cầu mua nhà ở thực, nhà ở vừa túi tiền cũng không còn cơ hội để sở hữu căn hộ vừa túi tiền.
Nhà đầu tư phải dạt ra vùng ven
Chia sẻ với phóng viên, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận định, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại) cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội.
Nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập, nên người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ.
Thậm chí, từ năm 2019 đến nay, đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2.
Hiện nay, người muốn mua nhà ở vừa túi tiền buộc phải tìm kiếm sản phẩm phù hợp tại các tỉnh vùng ven TP.HCM – nơi có điều kiện về hạ tầng giao thông kết nối, hạ tầng xã hội chưa thực sự đồng bộ, mới chỉ đang trong quá trình hoàn thiện hoặc đang được nghiên cứu, đầu tư trong tương lai.
Trước đây, nhiều chuyên gia cũng như nhà kinh doanh BĐS đều cho rằng, “ly tâm” chính là xu hướng mới phù hợp với điều kiện thực tế. Nhưng rõ ràng, hiện nay, việc rời khỏi nội đô để về chốn vùng ven đã không còn là xu hướng mà đó chính là lựa chọn bắt buộc, bởi cơ cấu sản phẩm trên thị trường BĐS TP.HCM không còn chỗ cho phân khúc vừa túi tiền hay nói nôm na là nhà ở giá rẻ. Theo ghi nhận thời gian gần đây, người mua nhà đã có chuyển hướng tìm kiếm sản phẩm sang các tỉnh vùng ven hoặc các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… Nhưng, có thể thấy, họ buộc phải rời đi vì với mức thu nhập từ 10 triệu đồng/tháng, thậm chí từ 15-20 triệu đồng/m2 thì đến bao giờ mới mua được nhà.
“Họ chấp nhận sống xa trung tâm vì không còn sự lựa chọn ở trung tâm khi không có sản phẩm nhà ở dưới 35 triệu đồng/m2. Thậm chí, chúng ta đã từng có khái niệm nhà ở giá rẻ dưới 25 triệu đồng/m2, nhưng thị trường giờ không có, doanh nghiệp họ cũng không mặn mà vì thủ tục cũng lắm “nhiêu khê”, mà lợi nhuận thì chẳng đáng là bao…”, một chuyên gia BĐS cho biết.
Có một điều, quỹ đất ở TP.HCM cũng đã “cạn” từ những năm 2019, từ đó, thúc đẩy các doanh nghiệp địa ốc rời TP.HCM nhằm tìm kiếm cơ hội mới. Vì vậy, dư địa ở các địa phương vùng ven TP.HCM vẫn rất lớn, đây cũng chính là cơ hội của người mua nhà ở và các chủ đầu tư trong Quý IV và năm 2023.
Quang Trung